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“3·30”新政一周年 改善型置业成楼市回升主力
2016-04-10 01:40:20   来源:   评论:0 点击:

从去年 3 月 30 日央行、住建部等五部委联合发布楼市新政至今,直接刺激改善型需求大量释放的 3 · 30 新政已经出台整整一年,在这一年里,改善型需

从去年 3 月 30 日央行、住建部等五部委联合发布楼市新政至今,直接刺激改善型需求大量释放的 3 · 30 新政已经出台整整一年,在这一年里,改善型需求大批入场并成为推动楼市走向高峰的绝对主力。亚豪机构的数据显示,在这一年里,中端改善型产品成交占比同比增加 12 个百分点, 150 平米以上的大户型成交同比上涨近 3 个百分点,千万元左右的别墅产品尤其受到热捧。

 

“房票”大批入场

 

2015 年 3 月 30 日,央行、住建部等五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括:对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于 40% 。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付 20% ;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付 30% 。而税费调整中普通住房营业税免征期限由 5 年缩短至 2 年。

 

由于政策主要面向改善型需求,因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看,“ 3 · 30 ”新政一年间单价 30000-70000 元 / 平方米的中端改善型产品成交占比高达 31% ,相比 2014 年增加 12 个百分点;而户型区间当中 150 平米以上的大户型成交占比 15% ,相比 2014 年也上升近 3 个百分点。

 

根据亚豪君岳会数据统计显示, 2015 年 3 月 31 日 -2016 年 3 月 30 日,“ 3 · 30 ”新政执行一年间,北京商品住宅 ( 不含保障房与自住房 ) 共实现成交 83562 套,成交面积 909.06 万平方米,相比 2014 年全年成交量分别增长 37% 、 38% 。与此同时,“ 3 · 30 ”新政执行一年间北京商品住宅成交均价为 29884 元 / 平方米,相比 2014 年上涨 14% 。

 

亚豪机构市场总监郭毅认为,在多次降准降息的间接“搔痒”之后,这一“ 3 · 30 ”新政也将楼市轻松推上一个高峰,而新政所带来的真金白银购房支出的减少,也激发了大量改善型需求进入新房市场,楼市成交在 2014 年触底之后开始反弹。

 

改善型别墅获热销

 

改善型需求的大量释放,直接推动了改善型项目的热销,尤其是千万级左右的别墅产品。与高端公寓类产品相比,别墅产品的性价比受到普遍认可。

 

根据亚豪数据显示, 2016 年 2 月北京别墅市场共实现成交 209 套,同比增长 179% ,创造历史同期新高。而在价格表现上, 2 月别墅成交均价虽然环比上涨 9% ,但由于面积大、价格基数低,别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。

 

以海淀为例,预计今年入市的首创地王项目入市价将超 10 万元 / 平方米,五矿万科如园年初爆出最新签约单价超 9 万元 / 平方米,而与其仅数公里之隔的金隅翡丽·蓝爵堡叠拼新盘报价却在 5 万元 / 平方米左右,按其推 200-240 平方米面积计算,套均价仅在千万元左右,同等价位只能买得前者百平方米左右户型。

 

按照 2016 年公寓豪宅新标准单价 7 万元 / 平方米计算,一套 200 平方米的普通豪宅总价在 1500 万元起,而同面积别墅产品仅在千万左右,表现出强大的性价比优势。

 

“总价低、使用面积大,使得别墅的性价比优势更加突出,因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。

 

产品供应短缺

 

与大量释放的改善型需求相比,以别墅为代表的改善型产品供应却相对稀缺。对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说,更是一房难求。

 

记者日前在海淀区域采访时了解到,在刚刚过去的 3 月,金隅翡丽·蓝爵堡成交金额近 2 亿元,成为北京别墅市场的领跑者。

 

“由于新盘供应极为稀缺,海淀新盘均价持续攀升,目前海淀区商品住宅成交均价已经接近 10 万元 / 平方米,对比之下,金隅翡丽·蓝爵堡 1000 万左右的总价在当前改善型置业市场具有很强的竞争力。”金隅翡丽内部人士告诉记者。

 

数据显示, 2011 至 2015 年仅成交 9 宗宅地,而作为教育和产业大区,区域置业需求却长期居高不下,商品房住宅的供需比始终为 1:2 ,处于供不应求状态,根据相关部门的最新统计结果, 2015 年海淀区五环内的新增商品房供应仅有 255 套,市场存量仅为 854 套,跌至近 5 年来最低点。

 

对于目前的改善型市场,业内人士表示,别墅产品的结构性稀缺仍然存在,未来高端产品供应量将继续增加,公寓豪宅的稀缺性降低,造成产品竞争压力加大,但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控,稀缺度仍将持续升级,因此其保值升值表现上更甚于公寓。

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